משכנתא — המדריך למסלולים, ריבית והחזר חודשי
מסלולי המשכנתא בישראל (פריים, קבועה, צמודה ומשתנה), כמה אפשר לקבל, כללי בנק ישראל, ואיך מחשבים החזר חודשי.
כמה אפשר לקבל
בנק ישראל קובע כמה מימון מותר לתת, לפי סוג הרכישה:
- 75% — דירה ראשונה (דירה יחידה)
- 70% — משפרי דיור (דירה חלופית)
- 50% — דירה להשקעה
ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה, ומעל 40% הבנקים מחמירים. התקופה המקסימלית — 30 שנה.
המסלולים
| מסלול | איך עובד | יתרון | סיכון |
|---|---|---|---|
| פריים | ריבית בנק ישראל + 1.5%, משתנה | אפשר לפרוע בלי קנס | עולה כשהריבית עולה |
| קבועה לא צמודה | ריבית והחזר קבועים לכל התקופה | ודאות מלאה | ריבית התחלתית גבוהה יותר |
| קבועה צמודה | ריבית קבועה, הקרן צמודה למדד | ריבית נמוכה יותר | הקרן גדלה עם האינפלציה |
| משתנה כל 5 שנים | הריבית מתעדכנת כל חמש שנים | נקודות יציאה בלי קנס | אי-ודאות בכל עדכון |
לפי כללי בנק ישראל, לפחות שליש מההלוואה צריך להיות בריבית קבועה, ועד שני שלישים יכולים להיות בפריים.
איך מרכיבים תמהיל
- ודאות — חלק בקבועה לא צמודה, כדי שחלק מההחזר לא ישתנה לעולם.
- גמישות — חלק בפריים, שאפשר לפרוע מוקדם בלי קנס.
- פיזור — לא לשים את הכול על כיוון אחד של ריבית או אינפלציה.
שימו לב: פירעון מוקדם במסלולים קבועים עלול לעלות ב״עמלת היוון״, במיוחד כשהריבית בשוק ירדה מאז שלקחתם את ההלוואה.
כמה זה עולה בחודש
ההחזר תלוי בסכום, בריבית ובתקופה. תקופה ארוכה יותר מורידה את ההחזר החודשי — אבל מעלה מאוד את סך הריבית לאורך השנים.
טיפ: לפני שחותמים — כדאי להשוות הצעות מכמה בנקים. הפרש של חצי אחוז בריבית שווה עשרות אלפי שקלים לאורך ההלוואה.
שאלות נפוצות
כמה משכנתא אפשר לקבל על דירה ראשונה?
עד 75% משווי הדירה, כל עוד ההחזר החודשי לא עולה על 50% מההכנסה הפנויה.
מה זה מסלול פריים?
מסלול בריבית משתנה: ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%, בתוספת או בהנחה של הבנק. אפשר לפרוע אותו מוקדם בלי קנס.
כמה מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה?
לפחות שליש, לפי כללי בנק ישראל.