שוק הנדל״ן העולמי והמקומי בטלטול: בין ירידות מחירים בישראל ולחצי משכנתאות בארצות הברית
בעוד שוק הדיור בישראל רושם ירידות מחירים מתונות, ענף הנדל״ן וחברות הבנייה בארצות הברית מתמודדים עם תנודתיות חדה, לחצי משכנתאות ואתגרים בביקושים.
שוק הנדל״ן העולמי והמקומי מוצא את עצמו בתקופה מורכבת המשלבת נתוני מאקרו מקומיים יחד עם טלטלות בשווקים הפיננסיים בארצות הברית. בישראל, מדד מחירי הדירות של הלמ״ס שפורסם לחודש יולי 2026 (המבוסס על ממוצע של חודשיים) הצביע על שינוי חודשי שלילי של מינוס 0.60%, וירידה של מינוס 1.80% בחישוב שנתי של 12 חודשים. נתונים אלו משקפים את ההאטה בפעילות בשוק הדיור המקומי תחת סביבת הריבית הנוכחית.
במקביל, מעבר לים בארצות הברית, ענף הבנייה וחברות הנדל״ן חווים תנודות דרמטיות המושפעות מתשואות אג״ח ומתנודות במאקרו. חברת הבנייה המובילה D.R. Horton (סימול: DHI) רשמה לאחרונה את אחד הימים הקשים שלה מזה שנה, בין היתר על רקע הורדת דירוג מצד פירמת המחקר Raymond James, שורידה את המלצתה למניית החברה מ-Market Perform ל-Underperform עקב חששות מקושי בתחום המאקרו והערכות שווי.
האתגרים של D.R. Horton באים לידי ביטוי גם בתוצאותיה הכספיות לרבעון הרביעי של שנת הכספים 2026. החברה דיווחה על תוצאות מעורבות: בעוד שההכנסות הגיעו ל-9.371 מיליארד דולר ועקפו את ציפיות האנליסטים שעמדו על 8.988 מיליארד דולר, הרווח למניה הסתכם ב-2.67 דולר בלבד ופספס את תחזית האנליסטים שציפו ל-3.13 דולר. החברה הזהירה מפני לחצי משכנתאות מתמשכים הפוגעים בביקושים לדיור בארצות הברית.
למרות הקשיים התפעוליים והדוחות המעורבים, חלק ממניות ענף הדיור בארצות הברית רשמו ראלי חד בהמשך לתנודות בתשואות אג״ח האוצר וירידה חדה במחירי הנפט. מניות כמו Rocket Companies (Rocket), יחד עם פלטפורמות נדל״ן כמו Compass ו-Zillow, זינקו בשיעורים של עד 8% ו-9%, בעוד שחברות בנייה נוספות כמו Lennar ו-D.R. Horton עצמה חוו עליות שערים על אף היעדר זזים פונדמנטליים חזקים במיוחד באותו היום, כפי שציינו במוגן סטנלי.
מהזווית של קרנות השקעה בנדל״ן (REIT – חברות המחזיקות בנכסי נדל״ן מניב ומחלקות את רוב הרווחים לדיבידנדים), חברת Realty Income פרסמה תוצאות חזקות לרבעון, העלתה את תחזית ה-AFFO (מדד המודד את תזרים המזומנים התפעולי של קרנות נדל״ן מניב) ושמרה על יעד השקעות שאפתני של 10 מיליארד דולר, לצד רצף מרשים של תשלום 676 דיבידנדים חודשיים רצופים, וזאת למרות שהמניה עצמה טרם רשמה זינוק חד במחירה.
עבור המשקיעים, הסיטואציה הנוכחית מציגה תמונה דואלית. מצד אחד, חברות הבנייה בארצות הברית נהנות מדי פעם מרוח גבית הנובעת מהתפתחויות בשוק האג״ח והסחורות, אך מהצד השני הן סובלות מלחצים אמיתיים בביקושים הצרכניים עקב ריביות המשכנתאות הגבוהות והדוחות המאכזבים של שחקניות ענק כמו D.R. Horton. בישראל, השוק מתמודד עם ירידות מחירים מתונות אך עקביות במדד הדיור הרשמי.
על מה כדאי לשים עין בתקופה הקרובה? המשקיעים צריכים לעקוב מקרוב אחר נתוני המאקרו העתידיים בארצות הברית, ובפרט אחר מגמת תשואות אג״ח האוצר האמריקאי, אשר משפיעות ישירות על שוק המשכנתאות והתנהגות מניות הנדל״ן. כמו כן, יש לעקוב אחר פרסומי הלמ״ס הבאים בישראל כדי לבחון האם מגמת הירידה במחירי הדירות מתרחבת או מתמתנת, ואחר עדכונים נוספים מצד חברות הבנייה וקרנות הנדל״ן לגבי יכולתן להתמודד עם סביבת המאקרו המאתגרת.