שוק הנדל״ן בארה״ב ובישראל: ירידות במחירים, תנודות בריביות ודוחות חברות
סקירת שוק הנדל״ן חושפת מגמות מעורבות: מחירי הדירות בישראל רושמים ירידות שנתיות, בעוד שוק המשכנתאות והקרנות בארה״ב מתמודד עם שינויי ריבית, דוחות כספיים ותגובות חדות של המשקיעים.
שוק הנדל״ן העולמי והמקומי מוצא את עצמו בתקופה של התאמות וחיinפוש כיוון, כאשר נתונים מארצות הברית ומהרפובליקה של ישראל משקפים תמונת מצב מורכבת של ביקושים, עלויות מימון ותנודות מחירים. בזמן ששוק הדיור האמריקאי מגיב לשינויים בשיעורי הריבית ובציפיות הרגולטוריות, השוק בישראל ממשיך להציג התמזגות של מגמות נקודתיות על רקע פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
בישראל, מדד מחירי הדירות של הלמ״ס שפורסם לחודש יולי 2026 (המבוסס על ממוצע של חודשיים) הצביע על ירידה חודשית של 0.60% וירידה בשיעור של 1.80% בחישוב של 12 חודשים אחרונים. נתונים אלו מציגים את הקושי וההתמתנות שחווה שוק הדיור המקומי בתקופה האחרונה, בניגוד למה שקורה מעבר לים.
בארצות הברית, נתוני ריבית המשכנתאות והמימון ממשיכים לעמוד במוקד תשומת הלב של הרוכשים והמשקיעים. לפי נתוני Zillow שפורסמו בארצות הברית, שיעור הריבית הקבוע הממוצע למשכנתא ל-30 שנה בארצות הברית ירד ב-2 בסיס נקודות ל-7.10%, הריבית הקבועה ל-15 שנה בארצות הברית ירדה ב-3 בסיס נקודות ל-6.45%, ואילו הריבית על משכנתאות בריבית משתנה מסוג 5/1 בארצות הברית עלתה ב-3 בסיס נקודות ל-7.03%. (בסיס נקודה היא מאית האחוז).
בגזרת חברות הנדל״ן וקרנות ההשקעה במקרקעין (REITs – חברות המחזיקות בנכסי נדל״ן מניב ומחלקות את רוב הרווחים שלהן לדיבידנדים) בארצות הברית, עונת הדוחות לשנת 2026 מספקת דרמות משמעותיות. כך למשל, חברת Realty Income (סמל בבורסה בארצות הברית: O) דיווחה בארצות הברית על תוצאות הרבעון השלישי, עקפה את תחזיות האנליסטים בהכנסות ובהיקף ה-FFO (מדד מקובל לרווח תפעולי בקרנות נדל״ן, המנטרל פחת והפחתות), אך למרות זאת מניות החברה בארצות הברית נפלו ב-13.9% במסחר המאוחר על רקע חששות המשקיעים לגבי קיימות התוצאות והערכות השווי של החברה.
במקביל, חברות נדל״ן מניב ובנייה אחרות בארצות הברית ממשיכות לדווח על ביקושים חזקים לצד אתגרים פיננסיים. חברת Simon Property (סמל בבורסה בארצות הברית: SPG) צפויה להציג בדוחות הרבעון השלישי לשנת 2026 בארצות הברית הכנסות גבוהות ועלייה ב-FFO למניה, בין היתר בזכות ביקוש חזק להשכרת נכסים, הגם שהחברה מתמודדת עם הוצאות ריבית עולות. מנגד, חברות כמו Martin Marietta בארצות הברית צופות עלייה בהכנסות בזכות ביקוש לתשתיות ורכישות, אך מזהירות כי שוק הדיור החלש והעלויות הגבוהות עלולים להפעיל לחץ על הרווחים שלהן.
מבחינת המשקיעים, השוק מציג תמונת מראה דו-כיוונית: מצד אחד, קיימים גורמים תומכים בדמות ביקוש יציב לחלק מהנכסים המניבים, רפורמות אפשריות שנדונות בארצות הברית במסגרת שינויים בחוקי הדיור שעשויים להגדיל את הביקוש לחברות בנייה למגורים בארצות הברית כמו D.R. Horton ו-PulteGroup, וכן ירידות קלות בריביות המשכנתאות בארצות הברית. מצד שני, קיימים גורמים מדאיגים ובהם רגישות גבוהה של המשקיעים לשווי החברות (כפי שנראה במקרה של Realty Income בארצות הברית), הוצאות מימון כבדות, ושוק דיור מקומי בישראל שממשיך להציג ירידות מחירים שנתיות.
על מה כדאי לשים עין בהמשך? למשקיעים כדאי לעקוב אחר התפתחות נתוני המקרו והריביות בארצות הברית ובישראל, המשך פרסומי הדוחות של קרנות הנדל״ן והחברות בענף בארצות הברית, השפעת השינויים ברגולציה ובחוקי הדיור על חברות הבנייה בארצות הברית, והאם מדד מחירי הדירות של הלמ״ס בישראל ימשיך במגמת ההתמזגות או יע르 פניו.